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祁阳县望浯园棚户区改造房屋征收与补偿方案

为有序推进我县望浯园棚户区改造,维护被征收人的合法权益,确保房屋征收工作顺利进行,根据有关法律法规和文件的规定,结合实际,特制定本征收与补偿方案。

一、征收范围

望浯园棚户区改造范围:北至金星街,东至椒山南路,南至金果街、西至浯溪中路范围内规划需要进行房屋征收地块上的房屋及构筑物。(具体以祁阳县望浯园棚户区改造规划红线为准)。

二、征收期限及签约期限

征收期限:自县人民政府征收决定公告之日起施行;

签约期限:20171231日前。

三、征收当事人

征收人:祁阳县人民政府

被征收人:被征收房屋所有权人

征收部门:祁阳县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室

    征收实施单位:祁阳县望浯园棚户区改造项目协调小组

四、征收补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令590号)、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》(省政府令268号)、住房和城乡建设部《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》(建房〔201177号)、永州市人民政府《关于印发〈永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法〉的通知》(永政发〔20142号)。

五、征收程序

(一)调查登记并公布调查结果。

(二)公布《房屋征收与补偿方案(征求意见稿)》并征求被征收人的意见,公示30日;集中采纳吸收意见,并对《房屋征收与补偿方案(征求意见稿)》进行修改,报县政府审核。

(三)房屋征收社会稳定风险评估。

(四)批准《房屋征收与补偿方案》和发布房屋征收公告

(五)公示被征收的国有土地上房屋市场评估价。市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构,按房屋征收公告发布之日征收范围周边类似房地产市场价格确定。征收补偿费用应当全额到位,专户存储,专款专用。

(六)签订房屋征收补偿协议。房屋征收补偿协议由房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人签订。

(七)少数达不成房屋征收补偿协议的,征收部门申请人民政府作出补偿决定。被征收人不履行补偿决定且在规定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼,由征收人依法申请人民法院强制执行。

(八)公布被征收人补偿结果,并建立征收档案。

(九)征收部门依法申请注销被征收房屋所有权证。

(十)县国土资源行政主管部门依法收回或注销被征收房屋土地使用权。

六、国有土地上房屋征收评估

(一)评估机构按下列程序选定

1、由征收部门向社会发布征收评估信息和条件。

2、具有房地产价格评估资质的评估机构报名,征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查。

3、征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单,供被征收人协商选定。

4、被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构,并将协商结果书面告知征收部门,被征收人协商选定时间为7个工作日。

5、被征收人在规定时间内协商不成的,由征收部门主持,邀请被征收人代表、街道(乡镇)、社区(村组)代表、社会公信力代表,由公证人员现场公证,以公开抽签方式选定评估机构。

(二)评估时点:房屋征收公告发布之日。

(三)评估结果:房地产价格评估机构向征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的评估报告,由征收部门在征收范围内向被征收人公示。

(四)对评估结果有异议的处理

1、征收部门或被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果改变的,应当重新作评估报告;评估结果未改变的,应当书面告知复核评估申请人。

2、征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向永州市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

(五)被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘,如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况资料。

七、安置办法

1、安置房。征收人在望浯园棚改范围内,按照统一规划、统一设计、统一建设的原则建设房屋安置被征收人。

2、安置房面积。根据本次房屋征收安置对象的实际情况,安置房户型建筑面积在100-150㎡之间。

3、安置房土地性质。新建的安置房土地性质为国有出让土地。

4、安置房价格。

安置房价格由县政府确定,并在被征收人签订征收补偿协议前公布。

八、国有土地上房屋征收补偿、补助和奖励

(一)住宅征收补偿方式。征收住宅实行房屋产权调换或货币补偿。鼓励被征收人选择货币补偿。

1、住宅货币补偿

1)被征收房屋价值补偿。被征收房屋按市场评估价补偿。被征收房屋《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明的车库、杂房、煤棚等,按市场评估价补偿,未载明的按重置价补偿。

2)补助

①购房补助。被征收人选择货币补偿,按规定期限签订征收补偿协议并完成搬迁的,按被征收房屋面积400/㎡给予购房补助。

②装修补助。被征收人按规定期限签订征收补偿协议并完成搬迁的,按被征收房屋面积500/㎡标准给予新房装修补助。

③临时安置补助。临时安置补助1200/月,临时安置过渡期限为6个月。

④搬迁补助。搬迁补助每户1500/次,发给两次搬迁补助。

3)奖励

①配合征收奖。房屋征收范围明确后并告知了被征收人,被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,给予每户每套奖励5000元;被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的,再给予每户每套奖励10000元。

②选择货币补偿奖。被征收人选择货币补偿,按被征收房屋面积给予300/㎡的奖励。

③上浮奖。被征收人选择货币补偿,按期签订征收补偿协议并腾房的,按被征收房屋的评估价上浮15%给予奖励。

④按期签约腾房奖。被征收人在征收方案确定的征收协议签订期限内签订征收协议并按协议约定时间腾空交房的,按被征收房屋面积奖励300/㎡。

⑤寻找房源奖。被征收人自主寻找房源的,每户奖励4万元(以房屋权属为准,共有产权不得分开计算)。

⑥征收工作联动奖。为鼓励房屋征收范围内的同一单元、同一栋、同一小区被征收人相互做工作,自发积极主动搬迁,设立征收工作联动奖。在征收方案确定的征收协议签订期限内,有5户以上同时签订征收补偿协议并腾空交房的,每户每套奖励10000元,有10户以上同时签订征收补偿协议并腾空交房的,每户每套奖励20000元。

2、住宅产权调换

1)产权调换。被征收住宅选择产权调换的,根据被征收房屋和产权调换房屋的市场评估价结算产权调换差价。被征收住宅《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明或未载明的车库、杂房、煤棚等,一律不作产权调换,载明的按市场评估价补偿,未载明的按重置价补偿。

2)补助

①装修补助。按被征收房屋面积500 /㎡标准给予新房装修补助。

②临时安置补助。临时安置补助1200/月,过渡期限多层为18个月,高层为30个月,超过过渡期限在12个月以内的,增付50%临时安置补助;超过过渡期限在12个月以上的,增付100%临时安置补助。

③搬迁补助。搬迁补助1500/次,发给两次搬迁补助。

④物业费补助。被征收人从回迁交房之日起三年内每户补助120/月的物业费,并在交房时一次性结清。

3)奖励

①配合征收奖。房屋征收范围明确后并告知了被征收人,被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,给予每户每套奖励5000元;被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的,再给予每户每套奖励10000元。

②按期签约腾房奖。被征收人在征收方案确定的征收协议签订期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的,按被征收房屋面积奖励300/㎡。

③上浮奖。被征收人按期签订征收补偿协议并腾房的,按被征收房屋的评估价上浮15%给予奖励。

④征收工作联动奖。有5户以上同时签订征收补偿协议并腾空交房的,每户每套奖励10000元,有10户以上同时签订征收补偿协议并腾空交房的,每户每套奖励20000

4)房屋调换办法

①调换房补差办法。

被征收人可以根据被征收房屋面积来选择调换房户型和房屋套数。被征收人房屋按市场评估价,产权调换房屋按被征收房屋同等面积以县政府公布的安置房价格,双方结算产权调换差价,产权调换房面积超出被征收房屋面积的,按市场评估价结算。

②房屋调换程序:

a、公布调换房地点及房型。

b、确定选房顺序。同户型被征收人,按签订征收补偿协议时间顺序号和腾空房屋时间顺序号之和确定选房顺序号,重号的以先腾空交房者优先选房,直到选完为止。

c、交房并结清差价。征收人按约定时间将调换房交付给被征收人,双方结清调换房差价。

3、在本县范围内房屋建筑面积合计不足50m2的被征收住宅的所有权人(以房屋所有权证为准,共有产权不分开计算),实施最低面积保障,按照50m2给与补偿。但增加的面积不享受补助和奖励等优惠政策。在房屋征收范围确定后,被征收人对被征收房屋进行析产的,不享受最低面积保障。

4、被征收人在征收方案确定的签约期限到期后签订征收补偿协议的和房屋被依法强制征收的,除给予临时安置补助、搬迁补助外不享受上述其它补助和奖励。

(二)非住宅私房征收补偿方式。

1、征收非住宅私房鼓励选择货币补偿。选择货币补偿的,按周边类似房屋市场评估价确定补偿金额;选择产权调换的,按被征收房屋实际营业面积,按房屋调换程序,选择位置相当、面积相近的改扩建望浯园市场营业房面积,双方按市场评估价结算产权调换差价。

2、仓储、营业等用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装生产设备实际发生的费用确定;对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备,按有关规定通过评估确定其实际价值结合成新补偿;对已废弃的生产设备不给予补偿。

3、停产停业损失补偿。属于经营性用房,且经营行为合法,因房屋征收造成停产停业损失的,给予停产停业补偿费。停产停业损失补偿费根据房屋被征收前的效益,停产停业期限,以及被征收人的纳税情况协商确定,协商不成的,由中介评估机构评估确定。对未正常营业的经营性用房,不予补偿停产停业损失。

4、非住宅私房除不享受临时安置补助外,其它补助、奖励按住宅货币补偿或产权调换的标准执行。

(三)行政事业单位房屋征收补偿方式

征收单位自管公房,属于行政、事业单位的,原则性上只给货币补偿不给产权调换,货币补偿金额按被征收房屋重置价计算,土地由国土资源行政主管部门收回。对房屋被征收后没有办公场所确需产权调换的,按“征11”调换,需要临时过渡安置的搬迁费、临时安置费由房屋征收部门审核确定。

(四)房屋征收范围确定后,突击建设的建筑物、附属物、装饰装潢、种植的花卉树木等不得补偿。

(五)被征收房屋权属、面积、用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、房屋租赁协议和身份证明等合法确定,具体按永政发〔20142号文件执行。

(六)被征收房屋附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定,协商不成的,由做出该项目房屋征收评估机构评估确定。

(七)征收范围内已取得使用权证还未建设的土地,由县国土资源局依法收回。

(八)征收款支付

1)住宅货币补偿征收款支付。征收补偿协议正式生效后,协议补偿款、各种补助和奖励,在被征收人腾空交房后5个工作日内支付。

2)住宅产权调换征收款支付。征收补偿协议正式生效后,房屋补偿款、配合征收奖、按期签约腾房奖、征收工作联动奖及搬迁补助在被征收人腾空交房后5个工作日内支付;临时安置补助在被征收人腾空交房满6个月支付一次;装修补助、物业费补助在调换房交房时支付。

3)非住宅私房以及行政事业单位等房屋征收款支付。补偿款在征收补偿协议正式生效后5个工作日内支付。搬迁补助、临时安置补助、停产停业损失费在被征收人腾空交房后5个工作日内支付。

九、征收协议的签订

(一)协议签订。征收部门、征收实施单位由法人或委托代理人签订,单位由其负责人签订,私房由房屋所有权证载明的产权人签订。产权人不能到场的,必须凭产权人的合法委托手续签订协议。产权人已故的,由合法继承人签订协议。

(二)公证提存。征收设有抵押权房屋,在签订征收补偿协议后15日内,被征收人不能提前清偿或者变更抵押权的,征收部门从被征收人补偿款中提取相当于债权担保部分的金额向公证机关办理公证提存。

(三)权证收回。房屋征收补偿安置协议正式生效后,被征收人按照协议约定的时间将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关证件一并缴回,有关部门及时注销。房屋被征收后,被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的房屋及附着物。

十、征收补偿决定及强制执行

补偿协议正式生效后,征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼,并申请人民法院强制执行。征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的,由征收部门报请人民政府作出征收补偿决定。被征收人在补偿决定的期限内未腾空,房屋又不申请行政复议或者不提起行政诉讼的,征收人申请人民法院强制腾地腾房。

十一、未办理初始登记和转移登记房屋的认定和处理

(一)未初始产权登记的房屋,报县住建局、县国土资源局联合调查核实情况,对已取得合法手续,但未办理房产登记的按规定补交税费后可以比照合法建筑给予补偿或房屋调换;对未取得合法手续进行建设的,如房主能积极配合棚户区改造且主动拆除的,可给予建房成本加自拆劳务费;对县政府采取控违拆违措施后建设的,按违章建筑予以拆除,主动拆除的可给予自拆劳务费。

(二)已转让尚未办理产权过户登记手续的房屋,买受人应办理好产权过户登记手续,或者由买受人提供被征收房屋所有权的证据,经房屋征收部门认定后可以认定为被征收人。

十二、房屋征收有关税收规定

(一)免税事项。被征收人按照国家有关规定的标准取得的征收补偿款,免征个人所得税。

(二)部分免税。被征收人因征收重新购置住房的,购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税;成交价格超过征收补偿款的,超过部分依法征收契税。

十三、房屋拆除安全防护措施

被征收房屋统一由征收人依法依规确定具有相应资质的施工单位予以拆除。施工单位要严密组织实施房屋拆除工作,严格执行安全操作规程,确保旧房拆除施工安全,确保不发生人身伤害事故。征收部门依法加强对招投标及房屋拆除施工过程的监管。

2017年9月5日